Las cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios | Manuel Merelles Pérez

Las cláusulas abusivas de los préstamos hipotecarios

¿Son únicamente abusivas las llamadas “cláusulas suelo”?

Nuestros juzgados y tribunales han venido a poner límites a una práctica bancaria por la que se venía imponiendo un porcentaje mínimo de interés aplicable a las cuotas que el prestatario tenía que pagar.

Pese a la tendencia bajista de los índices de referencia utilizados en el mercado hipotecario, estas cláusulas han implicado que los titulares de este tipo de productos no se hayan beneficiado de esta bajada de intereses.

Esta injusta situación en la que se ha venido colocando al usuario ha tenido una contundente respuesta por nuestros tribunales, primero declarando abusivas este tipo de cláusulas y en segundo lugar, ampliando dicha calificación a otras condiciones que habitualmente se añadían en este tipo de contrato.

Así, la Audiencia Provincial de Pontevedra, en su sentencia de 14 de mayo ha venido a establecer que además de la cláusula suelo, la condición por la que el cliente asume los gastos de la operación, la cláusula de vencimiento anticipado y la de intereses de demora, son abusivas y por tanto, nulas.

La sentencia de la Sección 1ª de la Audiencia Provincial de Pontevedra aplica la Directiva 93/13, de 5 de abril, la Ley 7/1998, de 13 de abril, sobre Condiciones Generales de la Contratación y el texto refundido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, y considera que las mencionadas cláusulas, han sido redactadas e impuestas al cliente sin posibilidad de negociación, son contrarias a las exigencias de las buena fe y causan, en perjuicio del consumidor, un desequilibrio importante entre los derechos y obligaciones que derivan del contrato de préstamo.

En particular, el Tribunal declara abusiva la cláusula que declara a cargo de la parte prestataria los aranceles notariales y registrales, los tributos que graven la operación, los gastos de tramitación de la escritura en el Registro y en la Oficina Liquidadora del Impuesto, así como los de obtención de copias de la escritura, los derivados de la conservación del inmueble, la prima del seguro del seguro de daños, los gastos procesales que se enumeran y cualquier otro gasto que corresponda a la efectiva prestación de un servicio, al entender que dicha cláusula resulta desproporcionada, deja a la voluntad del acreedor el cumplimiento del contrato y vulnera normas de carácter imperativo.

Asimismo, se califica como abusiva la cláusula que fija el interés de demora en el 18% anual, por estimar que se trata de un interés desproporcionado en relación con los aplicables en los distintos sectores, toda vez que excede en más de cuatro veces el interés remuneratorio, en 11 puntos el interés de demora tributario y en 7 puntos el interés de demora señalado para las operaciones comerciales entre empresas y entre éstas y la Administración.

La sentencia tipifica también como abusiva la cláusula que faculta al banco para declarar vencido el contrato y reclamar la totalidad del importe prestado, con sus intereses, gastos y costas, por la falta de pago de cualesquiera de las cuotas de amortización y por el incumplimiento de cualquiera de las cláusulas del contrato, puesto que, conforme señala el Tribunal Supremo y el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, tal posibilidad exige como requisitos ineludibles que el consumidor haya incumplido una obligación que revista carácter esencial en el marco de la relación contractual de que se trate y que el incumplimiento tenga un carácter suficientemente grave con respecto a la duración y a la cuantía del préstamo.

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